EXITone relatore al Master dell’Università La Sapienza di Roma

“Gestione Integrata dei Patrimoni Immobiliari – Asset, Property & Facility Management”

Workshop “I Processi di Dismissione  del Patrimonio Immobiliare  – L’esperienza della Fondazione Enasarco & di EXITone SpA“

 18 maggio 2012 – EXITone parteciperà questo sabato in qualità di docente, insieme a Fondazione Enasarco, alla IX Edizione del Master di I livello in “Gestione Integrata dei Patrimoni Immobiliari – Asset, Property & Facility Management”, organizzato dalla Facoltà di Architettura dell’Università La Sapienza di Roma.

Lo scopo del Master è quello di rispondere alla sempre più crescente domanda di formazione, aggiornamento e specializzazione di nuove figure professionali dedicate al management dei servizi di Gestione Integrata dei patrimoni Immobiliari, proveniente da Enti pubblici, privati proprietari o gestori di patrimoni e da imprese e società operanti nel campo dei servizi di gestione e manutenzione di beni immobili e urbani.

Il Master è rivolto a dirigenti e funzionari di Enti pubblici, di Aziende Sanitarie, di società pubbliche, di Istituti e Fondazioni; a dirigenti e tecnici di società di servizi, imprese di costruzioni, società e fondi immobiliari; ai liberi professionisti (architetti, ingegneri, geometri, urbanisti, consulenti tecnici e immobiliari, avvocati).

EXITone, nell’ambito del Master, è responsabile di uno dei Workshop tematici nei quali è strutturato il percorso formativo: il Workshop, dal titolo “I Processi di Dismissione  del Patrimonio Immobiliare  – L’esperienza della Fondazione Enasarco & di EXITone SpA“, vedrà l’intervento della Dott.ssa Alexandra Mogilatova, Direttore Generale di EXITone S.p.A., insieme all’ Arch. Sandro Tibaldeschi (coordinatore), Dirigente del Servizio Dismissione Immobiliare della Fondazione Enasarco.

Il Workshop si terrà presso la Facoltà di Architettura di Roma (sede “Valle Giulia”, Via A. Gramsci 53, piano terra, Aula “Nextheater”), nella giornata di sabato 19 maggio 2012 dalle 9.00 alle 13.00.

È stato presentato oggi a Roma il Rapporto immobiliare 2012 realizzato dall’Agenzia del Territorio (AdT) in collaborazione con l’Associazione bancaria italiana (AbI).

Il rapporto evidenzia un mercato in calo: nel 2011, dopo la leggera ripresa dell’anno precedente, si è registrato infatti un calo del 2,3%, con un volume di compravendite complessivo di 603.176 Ntn (numero delle transazioni normalizzato). Resta invece buona la tenuta dei prezzi: la quotazione media è di 1.584 euro al metro quadro, in lieve incremento dello 0,7% sul 2010. Per quanto riguarda l’indice di accessibilità (affordability) delle famiglie italiane, pur con una leggera diminuzione il dato si conferma ancora positivoà.

Nelle otto più grandi città italiane il mercato residenziale procede positivamente marcia, registrando nel 2011 un incremento delle compravendite del 2,4%. Il Rapporto contiene una stima di «fatturato» pari a 25,2 miliardi di euro, con un aumento del 3,2% rispetto al 2010; sono state vendute abitazioni per un totale di circa 62 milioni di mq, con un calo dell’1,5% rispetto al 2010 e una superficie media pari a 103 mq circa.

Necessari quattro anni di stipendio per acquistare una casa: il dato emerge dall’indagine dell’Agenzia del Territorio, che evidenzia che nel 2011 la situazione è leggermente migliorata rispetto al 2010, per la prima volta negli ultimi sette anni.

Per quanto riguarda l’andamento dei mutui, invece, nel 2011 le compravendite con mutuo ipotecario risultano sono di nuovo in calo dopo la ripresa nel 2010. Il calo risulta del 4,5% a fronte della crescita del 9,4% realizzata nel 2010. Il calo più forte si è avuto al Sud (-7,6%) e nelle Isole (-8,2%), mentre la maggior richiesta di mutui ipotecari si trova nel Nord Ovest, dove il volume complessivo rappresenta circa il 36% del totale. Per il direttore generale dell’Abi, Giovanni Sabatini, «le famiglie italiane hanno dimostrato tenuta nonostante gli ovvi segnali di sofferenza». L’Italia, ha sottolineato, «ce la farà, nonostante la fase difficile e le preoccupazioni».

ice di affordability è il parametro con il quale si indica la capacità delle famiglie di acquistare una casa con un mutuo bancario: circa il 50% dei nuclei ha avuto nel del 2011 un reddito sufficiente a coprire almeno il 30% del costo di un casa. L’analisi delle compravendite che emerge dal Rapporto «mostra una situazione più solida di quella che altri Paesi hanno sperimentato nel passato», ha sottolineato il sottosegretario all’Economia, Vieri Ceriani, intervenendo alla presentazione del Rapporto.

Tutte le indagini condotte sul mercato fotovoltaico italiano conducono alla conclusione che il futuro di questo mercato è sempre più incerto. Da una parte c’è chi ipotizza un crollo del giro d’affari dovuto alle riduzioni degli incentivi (come riportato dall’analisi ATKearney), dall’altro i dati emersi nell’Italian PV Summit parlano di un andamento stabile, guidato da una domanda a livello globale in continuo aumento.

È comunque evidente il momento di transizione che il mercato sta vivendo, che porterà il settore verso la grid parity, cioè al pareggio tra il prezzo dell’energia elettrica prodotta da sorgente rinnovabile e quello dell’energia tradizionale.

Il Sole 24 ore ha diffuso oggi in anteprima su “Rapporti24/Impresa” il Report ATKearney, secondo il quale il fatturato sarà dimezzato fino al 2013 e che verrà raggiunto in Italia nel 2014. Prima di questa data il mercato fotovoltaico, a causa dell’approvazione ormai prossima del Quinto conto energia (che sarà valutato giovedì dalla Conferenza unificata Stato-Regioni), subirà un vero e proprio crollo: le previsioni per il 2012 del fatturato solare in Italia parlano di circa 11 miliardi di euro, contro i 21 miliardi del 2010.

“La ripresa- commenta Marco Andreassi, managing partner di At Kearney Italia- potrebbe arrivare dal 2014, quando il fotovoltaico raggiungerà la competitività industriale, non assistita, per la generazione di energia nelle ore di picco”.

Per uscire (o sopravvivere) da questa impasse è necessario valicare i confini nazionali: secondo Andreassi questo è un “imperativo per sopravvivere, ricercando accordi con i leader mondiali per sinergie di scala e sourcing competitivo”. Il mercato italiano non è tutto in perdita, Tozzi Renewable Energy ha registrato un +112% rispetto al 2010, seguito da Terni (+70% a 170 miliardi) e da Espe (+25% a 156 miliardi), ma molte altre grandi realtà hanno visto ridurre i ricavi considerevolmente ed è per questo necessario guardare anche all’estero.

Segnali più rassicuranti arrivano, invece, dall’Italian PV Summit 2012, top-conference del fotovoltaico, in corso a Verona in occasione della mostra-convegno Solarexpo.

”Nonostante una crescita mondiale considerevole del settore nel 2011 con 27,6 GW installati e molti cambiamenti in corso nelle legislazioni nazionali soprattutto di mercati leader europei, – ha aperto i lavori Stefan De Haan, analista di IHS e relatore dell’Italian PV Summit- il mercato nel 2012 non crollerà e anzi le prospettive sono discrete, tanto da far ipotizzare un mercato di quasi 27 GW anche per l’anno in corso”.

A dare una spinta alla crescita ci sarà da un lato la domanda sempre più forte da parte di paesi come Cina (oltre 4 GW) Stati Uniti (circa 3,5 GW), Giappone (quasi 2 GW) e India (più di un GW), e dall’altro il crollo dei prezzi, passaggio necessario, nonostante metta in difficoltà l’industria, per portare il mercato verso la grid parity.

Con 228 voti favorevoli, 29 contrari e due astensioni il Senato ha approvato definitivamente il ddl, sul quale era stata posta la fiducia del Governo, che introduce modifiche alla disciplina dell’Imu.

L’imposta municipale unica sulla prima si potrà pagare in due o tre rate, a scelta del contribuente. Se si deciderà per le due rate, la prima (con scadenza il 18 giugno) corrisponderà al 50% dell’imposta e sarà calcolata secondo l’aliquota base al 4 per mille (tenendo conto delle detrazioni previste). 
Qualora il contribuente scegliesse il pagamento in tre rate, alla scadenza del 18 giugno dovrà corrispondere il 33% dell’imposta alla quale si somma la seconda tranche di pari importo (entro il 17 settembre).

 
In entrambi i casi il conguaglio, su cui si scaricheranno gli eventuali aumenti delle aliquote deliberati dai Comuni, è previsto a dicembre.

Per quanto riguarda i fabbricati di interesse storico artistico e gli immobili dichiarati inagibili o inabitabili e inutilizzati la base imponibile dell’imposta è ridotta del 50%. È anche prevista l’esenzione per i fabbricati rurali nei territori montani.

 
Cambia inoltre la base imponibile dell’imposta di scopo, che dovrà adeguarsi all’Imu. L’imposta, che dal 2007 poteva essere istituita dai Comuni per contribuire al finanziamento di specifiche opere pubbliche, si applicava sulla base della disciplina dell’ICI con un’aliquota massima dello 0,5 per mille e per un periodo massimo di 5 anni.

 
Per la definizione completa del sistema di imposizione sugli immobili bisognerà attendere la riforma del Catasto ma la nuova impostazione della norma sulla semplificazione fiscale ha già riscosso giudizi positivi e qualche critica. Secondo l’Idv, ad esempio, il nuovo sistema penalizza la locazione perché non sono previste agevolazioni per chi applica i canoni concordati. Il Pd sostiene invece che il Governo ha sopravvalutato il gettito Imu relativo alla prima casa, che a suo parere apporterà un miliardo in meno di gettito rispetto all’Ici. Si potrebbe inoltre assistere a una sperequazione tra città e periferie, che dovrebbe essere risolta con la riforma del Catasto predisposta dalla delega fiscale.

L’OIR (Osservatorio Internazionale sull’Industria e la Finanza delle Rinnovabili) ha pubblicato uno studio sullo sviluppo delle rinnovabili termiche dal titolo “Costi/Benefici delle Rinnovabili al 2030 calcolati alla luce delle esperienze dell’ultimo quadriennio 2008-2011”.

Dallo studio emerge chiaramente che lo sviluppo delle rinnovabili termiche può generare per l’Italia benefici superiori a quelli derivanti dalla sviluppo delle rinnovabili elettriche: a fronte di incentivi stimabili in 20 miliardi di euro al 2020, le rinnovabili termiche al 2030 porteranno benefici per 90 miliardi di euro. Nonostante l’instabile contesto normativo, le rinnovabili termiche hanno avuto una crescita molto consistente negli ultimi 4 anni, generando benefici calcolabili in 49 miliardi di euro in termini di occupazione, indipendenza energetica e impatto ambientale.

Dal punto di vista dell’impatto sul riscaldamento globale, lo sviluppo delle rinnovabili può inoltre portare a una significativa riduzione di emissioni inquinanti: fino a 17 milioni di tonnellate di CO₂ l’anno. Questo è particolarmente importante per le grandi aree urbane dove il problema dello sforamento dei limiti di emissioni imposte dalla UE è sempre più urgente. Lo sviluppo delle FER è in questo senso anche in grado di limitare i sempre più frequenti blocchi delle auto imposti dai Comuni per il mancato rispetto dei limiti.

Secondo lo studio, per uno sviluppo ancora più efficiente è necessario stabilizzare il regime degli incentivi e tenere conto delle caratteristiche delle diverse tecnologie. È necessaria inoltre una campagna di sensibilizzazione e informazione rivolta alle famiglie che ancora poco sanno sull’argomento. Infine, l’industria italiana delle FER termiche è solida e per fortificare la sua crescita deve dirigersi verso i mercati emergenti dove sono necessari sistemi di riscaldamento puliti e efficienti.

Approvato ieri dal Consiglio dei Ministri il Documento di Economia e Finanza (DEF) 2012 di cui fanno parte il Programma Nazionale di Riforma 2012 (PNR), il Programma di Stabilità (PdS) e il Documento di analisi e tendenze della finanza pubblica.

Nel documento, oltre al dettaglio sugli interventi previsti sulla finanza pubblica italiana fino al 2013, il DEF chiarisce anche gli obiettivi sui temi dell’innovazione, dell’energia e dell’ambiente che il Governo ritiene un’opportunità per trasformare il nostro sistema produttivo.

Tra gli ambiti in cui il Governo interverrà ci sono quello delle infrastrutture energetiche e di trasporto, due settori che ricoprono un ruolo fondamentale per recuperare competitività nel settore produttivo; per quanto riguarda il settore energetico, infatti, il passaggio dal petrolio – il cui prezzo non varierà fino al 2015 secondo le previsioni del Governo – al gas è ostacolato dalla carenza di infrastrutture.

In materia di cambiamento climatico ed energia, il Governo ha deciso di intervenire su 5 aree: decarbonizzazione, gestione integrata del ciclo delle acque, sicurezza del territorio, bonifiche e parchi.

Decarbonizzazione: l’obiettivo è ridurre l’intensità di carbonio dell’economia attraverso l’evoluzione del sistema energetico verso sistemi distribuiti di trigenerazione (elettricità, calore e freddo) a alto rendimento e lo sviluppo delle smart grids, l’incentivo all’eco efficienza in campo edilizio e il recupero e la valorizzazione dei rifiuti. Per raggiungere questo scopo verrà approvato il Piano Nazionale per la Riduzione delle Emissioni di CO2 e degli altri gas a effetto serra e andranno a completarsi i decreti per l’incentivazione delle fonti rinnovabili. Inoltre verrà redatta una lista delle tecnologie e dei prodotti che contribuiscono alla riduzione delle emissioni dei gas serra e degli inquinanti atmosferici.

Gestione integrata del ciclo delle acque: diminuire il consumo d’acqua, bilanciare i diversi usi (industria, energia, agricoltura, alimentazione umana), incoraggiare la raccolta e la depurazione delle acque reflue e il riutilizzo delle acque depurate negli usi agricoli e industriali.

Sicurezza del territorio: sarà redatto un Piano Nazionale per l’adattamento ai cambiamenti climatici per prevenire i rischi idrogeologici e per la revisione degli usi del territorio stesso, sulla base di mappe aggiornate della vulnerabilità.

Bonifiche e parchi: il Governo inserisce nel piano anche la tutela e il recupero delle aree naturali oltre a una revisione delle norme sulla bonifica dei siti inquinanti in aree urbane.

Il Governo ha aggiunto che è necessario rafforzare la sicurezza degli approvvigionamenti, avvicinare ai livelli europei i costi per i consumatori e aumentare la leadership tecnologica italiana in alcuni settori come l’efficienza energetica e le rinnovabili innovative. Per raggiungere questi obiettivi, il Governo formulerà una Strategia Energetica Nazionale, fondata su tre obiettivi: energia più competitiva ed economica, più sicurezza e indipendenza di approvvigionamento e crescita economica legata al settore energetico.

Il Documento non poteva poi non toccare il tema delle rinnovabili. L’obiettivo è una crescita equilibrata del settore che permetta di raggiungere gli obiettivi del Pacchetto Clima-Energia 2020 e, se possibile, superarli abbassando l’incidenza degli incentivi sulla bolletta. Per questo il Governo ha adottato da poco due schemi di decreti ministeriali che definiscono gli incentivi per l’energia fotovoltaica e per le rinnovabili elettriche non fotovoltaiche. Il nuovo regime allinea gli incentivi a quelli europei adeguandoli agli andamenti dei costi di mercato e favorisce le tecnologie con maggior ricaduta sulla filiera economico-produttiva nazionale.

Il 21 marzo 2012 è stato pubblicato sulla Gazzetta Ufficiale dell’Unione Europea il Regolamento Delegato n. 244/2012 (scaricalo qui) della Commissione del 16 gennaio 2012, che integra la direttiva 2010/31/UE del Parlamento europeo e del Consiglio sulla prestazione energetica nell’edilizia.

Il nuovo regolamento, a norma dell’art. 5 e degli allegati I e III della direttiva 2010/31/UE, stabilisce una metodologia comparativa per gli Stati membri utile a calcolare i livelli ottimali dei requisiti minimi di prestazione energetica per gli immobili, sia nuovi che esistenti, e per gli elementi edilizi in funzione dei costi.

Fissare questi requisiti minimi è una competenza degli Stati membri: la metodologia comparativa ha la funzione di assicurare che i limiti imposti dai diversi Paesi abbiano effettivamente il fine di raggiungere gli obiettivi di risparmio indicati dall’UE. Ne consegue che ogni Stato Membro ha l’onere di confrontare i valori limite di prestazione energetica che intende adottare con quelli individuati con la metodologia comparativa, motivando eventuali differenze.

Il regolamento e i suoi allegati descrivono chiaramente la metodologia comparativa: contengono le specifiche sulle norme per confrontare le misure di efficienza energetica, le misure che incorporano l’energia da fonti rinnovabili e le varianti di tali misure, sulla base della prestazione energetica primaria e del costo assegnato alla loro attuazione. Il quadro metodologico definisce altresì le modalità di applicazione di queste regole a determinati edifici di riferimento allo scopo di individuare i livelli ottimali dei requisiti minimi di prestazione energetica in relazione ai costi.

Gli Stati membri hanno l’obbligo di far pervenire alla Commissione una relazione dettagliata (contenente dati e ipotesi utilizzati per il calcolo) secondo il modello indicato nell’allegato III del Regolamento. Questa relazione deve includere i fattori di conversione dell’energia primaria applicati, i risultati dei calcoli a livello macroeconomico e finanziario, l’analisi di sensibilità dei risultati del calcolo a cambiamenti dei parametri applicati e l’evoluzione prevista dei prezzi dell’energia e del carbonio.

Per semplificare l’applicazione pratica della metodologia comparativa la Commissione Ue metterà a disposizione delle linee guida.

Per riqualificare il patrimonio immobiliare pubblico e privato il Lazio sceglie la strada della certificazione di sostenibilità ambientale su base volontaria.  

Venerdì 23 marzo è stato approvato il regolamento che fissa il funzionamento del sistema e attua la legge sulla bioedilizia. Entro l’estate il meccanismo dovrebbe essere operativo.

Saranno predisposti due elenchi di professionisti abilitati gestiti dalla Regione (settore edilizia residenziale pubblica): uno conterrà i tecnici abilitati al rilascio dell’attestato di certificazione energetica, mentre quello dei certificatori di sostenibilità sarà accessibile solo a chi è in grado di progettare (quindi ingegneri e architetti con l’abilitazione e geometri, nel caso dei piccoli impianti). L’iscrizione agli albi sarà totalmente gratuita.

Per quello ambientale la formazione è solo consigliata. La targa ambientale, che i cittadini potranno richiedere volontariamente, comprenderà (così come già succede in altre regioni che hanno scelto la strada del Lazio) anche l’Ace. Nel certificato di sostenibilità ambientale, per valutare l’efficienza e l’ecocompatibilità dell’immobile, saranno considerati parametri che ricalcano lo schema del protocollo Itaca (adottato dal Lazio nel 2010). Inoltre il certificato di sostenibilità sarà obbligatorio per gli interventi su immobili regionali e per chi, nel costruire, usufruirà di incentivi o agevolazioni, anche sotto forma di sconti sugli oneri di urbanizzazione o di aumenti di volumetria. La Regione creerà un catasto di edifici certificati, che già oggi è in parte operativo per gli Ace.

Infine, solo in Lazio, ci sarà la possibilità di riconoscere come validi anche certificati ambientali rilasciati da altri organismi (è il caso di Leed, dell’attestato Icmq o di Casaclima) a condizione che i criteri impiegati corrispondano a quelli del protocollo sintetico del Lazio.

Per quello che riguarda i controlli, questi saranno a carico dei Comuni durante la fase realizzativa, sugli Ace e Csa i controlli saranno a campione (sul 5%) e nell’ 1% dei casi sarà verificata l’intera attività certificatoria.